Asuntokaupan purku – milloin ostaja voi perua asuntokaupan laatuvirheen johdosta?

Reklamaatio ja virheen olennaisuus

Reklamaatiossa, joka tulee tehdä kohtuullisessa ajassa, täytyy ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Kiinteistökauppoja sääntelevässä maakaaressa todetaan, että ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai,jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Asuntokauppalaissa todetaan, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (näin käytetyn asunnon kaupassa, uuden asunnon kauppaa koskee oma sääntelynsä). Tämä tarkoittaa sitä, että asuntokaupan purku ostajan toimesta on mahdollinen vain, kun virhe on olennainen.

Mikäli ostaja vaatii ensisijaisesti kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista, vaaditaan yleensä toissijaisena vaihtoehtona hinnanalennusta siltä varalta, että kaupanpurkuvaatimus ei menesty. Jos myyjällä on tuottamusta vahinkoon eli hän on toiminut tahallisesti tai huolimattomasti, voidaan häneltä vaatia myös vahingonkorvausta.

Virheen olennaisuuden arviointi

Virheen olennaisuutta on arvioitava sekä korjauskustannusten että virheen kokonaismerkityksen kannalta. Arviointi on aina objektiivinen eikä virheen olennaisuudelle ole olemassa tarkkaa prosenttirajaa. Kynnys kaupan purkamiseen on kuitenkin suhteellisen korkea, eikä mikä tahansa virhe oikeuta purkuun.

Esimerkiksi kaupan jälkeen ilmenneet merkittävät korjauskustannukset tai se, ettei asuntoa voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla, voivat oikeuttaa ostajan vaatimaan asuntokaupan purkamista. Kaupanpurkua puoltaa myös tilanne, jossa kohteessa on terveyshaittaa aiheuttavia mikrobi- tai kosteusvaurioita taikka homevaurioita ja asunto todetaan asuinkelvottomaksi. Asuntokaupassa lisäedellytyksenä purulle on, ettei muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Arvioinnissa huomioidaan muun muassa, voidaanko virhe korjata ja voidaanko korjauskustannukset hyvittää ostajalle. Asuntokaupan purku tulee kyseeseen vain, jos  virhe on niin merkittävä, että hinnanalennus ei ole riittävä seuraamus. Lopullinen arvio tehdään aina tapauskohtaisesti ottaen huomioon kaupan kohde, sen ehdot ja olosuhteet kokonaisuutena. Asuntokaupan osalta voidaan arvioinnissa joutua ottamaan huomioon myös taloyhtiön kunnossapitovastuu, ja mikä on kyseiselle osakesarjalle jyvitettävien kustannusten määrä, toisin sanoen nousevatko ja minkä verran ostajan vastikevastuut.

Kiinteistökaupan purkaminen noudattaa samoja periaatteita kuin asunto-osakkeen kaupanpurku. Virheen olennaisuutta ja kohtuullisuutta arvioidaan kiinteistön erityispiirteet huomioon ottaen. Laajat kosteusvauriot, rakenteelliset viat tai muut merkittävät puutteet voivat oikeuttaa purkuun, jos ne tekevät asunnosta esimerkiksi asuinkelvottoman, terveydelle haitallisen tai aiheuttavat huomattavia kustannuksia taikka virheestä aiheutuu muuta olennaista haittaa tai vaaraa. Ratkaisu perustuu aina olosuhteiden ja kaupan ehtojen kokonaisarviointiin.

Kaupanpurun vaikutukset ja toteuttaminen

Kaupanpurussa omistusoikeus palautuu myyjälle ja myyjä palauttaa ostajalle maksetun kauppahinnan. Käytännössä ongelmia voi syntyä, jos myyjällä ei ole mahdollisuutta palauttaa kauppahintaa. Tämän vuoksi on tärkeää varmistua siitä, että kaupan purku voidaan toteuttaa tosiasiallisesti.

Yleensä, jos asuntokaupan purku ostajan toimesta tapahtuu sovinnollisesti, purku tehdään pankissa. Näin varmistetaan, että osapuolten suoritukset palautuvat oikein ja turvallisesti.

Korvaukset ja sopiminen purkutilanteessa

Kaupanpurkutilanteessa myyjä saattaa vaatia ostajalta korvausta mahdollisesta asumishyödystä. Ostaja voi puolestaan vaatia hyvitystä tekemistään kohteen arvoa säilyttävistä tai parantavista remonteista. Nämä korvaukset sovitaan yleensä kaupanpurun yhteydessä tai niistä esitetään vaatimuksia oikeudenkäynnissä, jos asiaa ei ratkaista sopimalla.

Mikäli kauppa puretaan sovinnollisesti, tehdään kaupanpurkusopimus. Jos kyse on kiinteistön kaupan purkamisesta, on noudatettava määrämuotoa ja käytettävä kaupanvahvistajaa, kuten perinteisellä tavalla toteutettavissa kiinteistökaupoissa edellytetään. Yleensä omakotitalon kaupan purkaminen on siis toteutettava määrämuodossa, koska usein omakotitalo sijaitsee kaupan kohteena olleella kiinteistöllä, ellei sitten omakotitalo ole vuokratontilla, jolloin vuokraoikeuden ja sillä olevien rakennusten kaupan purkaminen ei edellytä kaupanvahvistajan käyttämistä.

Oikeuskäytäntö ja ennakkotapaus

Korkein oikeus on arvioinut kaupan purun edellytyksiä ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58. Ratkaisussa linjattiin, milloin kauppa voidaan purkaa ja miten virheen olennaisuus tulee arvioida. Oikeuden mukaan virheen olennaisuuden arviointi edellyttää aina olosuhteiden kokonaisarviota. Ratkaisun voi lukea Finlexin sivuilta osoitteessa https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150058.

Yhteenveto

• Kaupanpurku edellyttää virheen olennaisuutta, olennainen virhe voi olla mahdollisesti kyseessä esimerkiksi näissä tapauksissa:
  • Merkittävät kosteusvauriot, mikrobi- ja homevauriot
  • Ei sovellu asumiseen
  • Terveyshaitta
  • Merkittävät rakennusvirheet
  • Virheet aiheuttavat vaaraa
  • Korkeat korjauskustannukset
  • Aiheutuu merkittävää haittaa
• Edellyttää aina kaupan ehtojen ja olosuhteisen kokonaisarviointia.

Usein kysyttyä asuntokaupan purusta

1. Millä perusteella asuntokaupan voi purkaa, jos siinä on laatuvirhe?
Kauppa voidaan purkaa, jos virhe on olennainen ja aiheuttaa ostajalle merkittävää haittaa, eikä asuntokaupassa muuta seuraamusta, kuten hinnanalennusta, voida pitää kohtuullisena.

2. Mikä oikeuttaa kaupanpurkuun?
Purkuun oikeuttaa virhe, joka on olennainen. Esimerkiksi terveyshaittaa aiheuttavat kosteus- ja mikrobivauriot voivat olla tällaisia virheitä. Arvioinnissa huomioidaan myös korjauskustannusten määrä. Virheen olennaisuuden arvioiminen edellyttää kaupan ehtojen ja olosuhteiden kokonaisarviota.

3. Miten asuntokaupan peruminen käytännössä tehdään?
Purku tehdään yleensä sovinnollisesti laatimalla kaupanpurkusopimus, useimmiten pankissa. Kiinteistökaupan purkamisessa tarvitaan kaupanvahvistajaa. Tarvittaessa asia voidaan viedä tuomioistuimeen, jossa ostaja nostaa kaupanpurkukanteen. Kaupanpurussa on aina syytä käyttää ammattilaista apuna.

4. Mitä tapahtuu, kun kauppa puretaan?
Omistusoikeus palautuu myyjälle ja myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan. Lisäksi voidaan sopia korvauksista asumishyödystä ja ostajan tekemistä remonteista.