Asianajotoimisto Osmo Mäkinen https://osmomakinen.fi Wed, 28 Jan 2026 04:08:45 +0000 fi hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.9.4 https://osmomakinen.fi/wp-content/uploads/2024/01/cropped-android-chrome-512x512-1-32x32.png Asianajotoimisto Osmo Mäkinen https://osmomakinen.fi 32 32 Asuntokaupan purku – milloin ostaja voi perua asuntokaupan laatuvirheen johdosta? https://osmomakinen.fi/asuntokaupan-purku/ Wed, 14 Jan 2026 07:17:05 +0000 https://osmomakinen.fi/?p=503 Artikkelin sisältö Reklamaatio ja virheen olennaisuus Reklamaatiossa, joka tulee tehdä kohtuullisessa ajassa, täytyy ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Kiinteistökauppoja sääntelevässä maakaaressa todetaan, että ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai,jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Asuntokauppalaissa todetaan, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida […]

Artikkeli Asuntokaupan purku – milloin ostaja voi perua asuntokaupan laatuvirheen johdosta? julkaistiin ensimmäisen kerran Asianajotoimisto Osmo Mäkinen.

]]>

Artikkelin sisältö

Reklamaatio ja virheen olennaisuus

Reklamaatiossa, joka tulee tehdä kohtuullisessa ajassa, täytyy ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Kiinteistökauppoja sääntelevässä maakaaressa todetaan, että ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai,jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Asuntokauppalaissa todetaan, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (näin käytetyn asunnon kaupassa, uuden asunnon kauppaa koskee oma sääntelynsä). Tämä tarkoittaa sitä, että asuntokaupan purku ostajan toimesta on mahdollinen vain, kun virhe on olennainen.

Mikäli ostaja vaatii ensisijaisesti kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista, vaaditaan yleensä toissijaisena vaihtoehtona hinnanalennusta siltä varalta, että kaupanpurkuvaatimus ei menesty. Jos myyjällä on tuottamusta vahinkoon eli hän on toiminut tahallisesti tai huolimattomasti, voidaan häneltä vaatia myös vahingonkorvausta.

Virheen olennaisuuden arviointi

Virheen olennaisuutta on arvioitava sekä korjauskustannusten että virheen kokonaismerkityksen kannalta. Arviointi on aina objektiivinen eikä virheen olennaisuudelle ole olemassa tarkkaa prosenttirajaa. Kynnys kaupan purkamiseen on kuitenkin suhteellisen korkea, eikä mikä tahansa virhe oikeuta purkuun.

Esimerkiksi kaupan jälkeen ilmenneet merkittävät korjauskustannukset tai se, ettei asuntoa voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla, voivat oikeuttaa ostajan vaatimaan asuntokaupan purkamista. Kaupanpurkua puoltaa myös tilanne, jossa kohteessa on terveyshaittaa aiheuttavia mikrobi- tai kosteusvaurioita taikka homevaurioita ja asunto todetaan asuinkelvottomaksi. Asuntokaupassa lisäedellytyksenä purulle on, ettei muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Arvioinnissa huomioidaan muun muassa, voidaanko virhe korjata ja voidaanko korjauskustannukset hyvittää ostajalle. Asuntokaupan purku tulee kyseeseen vain, jos  virhe on niin merkittävä, että hinnanalennus ei ole riittävä seuraamus. Lopullinen arvio tehdään aina tapauskohtaisesti ottaen huomioon kaupan kohde, sen ehdot ja olosuhteet kokonaisuutena. Asuntokaupan osalta voidaan arvioinnissa joutua ottamaan huomioon myös taloyhtiön kunnossapitovastuu, ja mikä on kyseiselle osakesarjalle jyvitettävien kustannusten määrä, toisin sanoen nousevatko ja minkä verran ostajan vastikevastuut.

Kiinteistökaupan purkaminen noudattaa samoja periaatteita kuin asunto-osakkeen kaupanpurku. Virheen olennaisuutta ja kohtuullisuutta arvioidaan kiinteistön erityispiirteet huomioon ottaen. Laajat kosteusvauriot, rakenteelliset viat tai muut merkittävät puutteet voivat oikeuttaa purkuun, jos ne tekevät asunnosta esimerkiksi asuinkelvottoman, terveydelle haitallisen tai aiheuttavat huomattavia kustannuksia taikka virheestä aiheutuu muuta olennaista haittaa tai vaaraa. Ratkaisu perustuu aina olosuhteiden ja kaupan ehtojen kokonaisarviointiin.

Kaupanpurun vaikutukset ja toteuttaminen

Kaupanpurussa omistusoikeus palautuu myyjälle ja myyjä palauttaa ostajalle maksetun kauppahinnan. Käytännössä ongelmia voi syntyä, jos myyjällä ei ole mahdollisuutta palauttaa kauppahintaa. Tämän vuoksi on tärkeää varmistua siitä, että kaupan purku voidaan toteuttaa tosiasiallisesti.

Yleensä, jos asuntokaupan purku ostajan toimesta tapahtuu sovinnollisesti, purku tehdään pankissa. Näin varmistetaan, että osapuolten suoritukset palautuvat oikein ja turvallisesti.

Korvaukset ja sopiminen purkutilanteessa

Kaupanpurkutilanteessa myyjä saattaa vaatia ostajalta korvausta mahdollisesta asumishyödystä. Ostaja voi puolestaan vaatia hyvitystä tekemistään kohteen arvoa säilyttävistä tai parantavista remonteista. Nämä korvaukset sovitaan yleensä kaupanpurun yhteydessä tai niistä esitetään vaatimuksia oikeudenkäynnissä, jos asiaa ei ratkaista sopimalla.

Mikäli kauppa puretaan sovinnollisesti, tehdään kaupanpurkusopimus. Jos kyse on kiinteistön kaupan purkamisesta, on noudatettava määrämuotoa ja käytettävä kaupanvahvistajaa, kuten perinteisellä tavalla toteutettavissa kiinteistökaupoissa edellytetään. Yleensä omakotitalon kaupan purkaminen on siis toteutettava määrämuodossa, koska usein omakotitalo sijaitsee kaupan kohteena olleella kiinteistöllä, ellei sitten omakotitalo ole vuokratontilla, jolloin vuokraoikeuden ja sillä olevien rakennusten kaupan purkaminen ei edellytä kaupanvahvistajan käyttämistä.

Oikeuskäytäntö ja ennakkotapaus

Korkein oikeus on arvioinut kaupan purun edellytyksiä ennakkoratkaisussaan KKO 2015:58. Ratkaisussa linjattiin, milloin kauppa voidaan purkaa ja miten virheen olennaisuus tulee arvioida. Oikeuden mukaan virheen olennaisuuden arviointi edellyttää aina olosuhteiden kokonaisarviota. Ratkaisun voi lukea Finlexin sivuilta osoitteessa https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2015/20150058.

Yhteenveto

  • Kaupanpurku edellyttää virheen olennaisuutta, olennainen virhe voi olla mahdollisesti kyseessä esimerkiksi näissä tapauksissa:
    • Merkittävät kosteusvauriot, mikrobi- ja homevauriot
    • Ei sovellu asumiseen
    • Terveyshaitta
    • Merkittävät rakennusvirheet
    • Virheet aiheuttavat vaaraa
    • Korkeat korjauskustannukset
    • Aiheutuu merkittävää haittaa
  • Edellyttää aina kaupan ehtojen ja olosuhteisen kokonaisarviointia.

Usein kysyttyä asuntokaupan purusta

1. Millä perusteella asuntokaupan voi purkaa, jos siinä on laatuvirhe?
Kauppa voidaan purkaa, jos virhe on olennainen ja aiheuttaa ostajalle merkittävää haittaa, eikä asuntokaupassa muuta seuraamusta, kuten hinnanalennusta, voida pitää kohtuullisena.

2. Mikä oikeuttaa kaupanpurkuun?
Purkuun oikeuttaa virhe, joka on olennainen. Esimerkiksi terveyshaittaa aiheuttavat kosteus- ja mikrobivauriot voivat olla tällaisia virheitä. Arvioinnissa huomioidaan myös korjauskustannusten määrä. Virheen olennaisuuden arvioiminen edellyttää kaupan ehtojen ja olosuhteiden kokonaisarviota.

3. Miten asuntokaupan peruminen käytännössä tehdään?
Purku tehdään yleensä sovinnollisesti laatimalla kaupanpurkusopimus, useimmiten pankissa. Kiinteistökaupan purkamisessa tarvitaan kaupanvahvistajaa. Tarvittaessa asia voidaan viedä tuomioistuimeen, jossa ostaja nostaa kaupanpurkukanteen. Kaupanpurussa on aina syytä käyttää ammattilaista apuna.

4. Mitä tapahtuu, kun kauppa puretaan?
Omistusoikeus palautuu myyjälle ja myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan. Lisäksi voidaan sopia korvauksista asumishyödystä ja ostajan tekemistä remonteista.

Artikkeli Asuntokaupan purku – milloin ostaja voi perua asuntokaupan laatuvirheen johdosta? julkaistiin ensimmäisen kerran Asianajotoimisto Osmo Mäkinen.

]]> Asuntokaupan reklamaatio https://osmomakinen.fi/asuntokaupan-reklamaatio/ https://osmomakinen.fi/asuntokaupan-reklamaatio/#respond Sat, 18 May 2024 05:26:07 +0000 https://osmomakinen.fi/?p=506 Mikäli asunnon tai kiinteistön ostaja havaitsee kaupan kohteessa jotain virheitä, tulee hänen aktiivisesti pyrkiä selvittämään asiaa. Suosittelemme, että ostaja kääntyy asianajajan puoleen hyvissä ajoin, ettei mahdollisia oikeudenmenetyksiä pääse tapahtumaan. Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, tai siitä kun virhe olisi pitänyt havaita,  ja joka tapauksessa asuntokaupassa viimeistään kahden vuoden kuluessa ja kiinteistönkaupassa viimeistään […]

Artikkeli Asuntokaupan reklamaatio julkaistiin ensimmäisen kerran Asianajotoimisto Osmo Mäkinen.

]]> Mikäli asunnon tai kiinteistön ostaja havaitsee kaupan kohteessa jotain virheitä, tulee hänen aktiivisesti pyrkiä selvittämään asiaa. Suosittelemme, että ostaja kääntyy asianajajan puoleen hyvissä ajoin, ettei mahdollisia oikeudenmenetyksiä pääse tapahtumaan.

Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, tai siitä kun virhe olisi pitänyt havaita,  ja joka tapauksessa asuntokaupassa viimeistään kahden vuoden kuluessa ja kiinteistönkaupassa viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Samalla on ilmoitettava virheestä johtuvista vaatimuksista sekä myös arvioitava määrällisten vaatimusten osalta vähintään summittainen arvio vaatimusten määrästä.

Virheestä on siis ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Asuntokauppalain mukaan ratkaisevaa on ajankohta, jolloin ostaja on päässyt selville virheestä ja sen merkityksestä. Kohtuullista reklamaatioaikaa ei ole säädetty, mutta kirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä sen on arvioitu olevan vain joitakin kuukausia virheen havaitsemisesta. Viime kädessä kohtuullinen reklamaatioaika arvioidaan tapauskohtaisesti, mutta esimerkiksi jos aikaa on kulut jo puolisen vuotta virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita, on mahdollista, että reklamaation katsotaan myöhästyneen, tai ainakin on jo todella kiire reklamoida, ja usein reklamaation oikea-aikaisuus on yksi asian riitaisista seikoista. Eli reklamaatio on syytä tehdä aina viivytyksettä ja tarpeen mukaan reklamaatiota voi myöhemmin täydentää ja täsmentää, joskin nämäkin on syytä tehdä kohtuullisessa ajassa ja viivytyksettä. Virhettä ei myöskään saa korjata tai poistaa ennen reklamaatiota eikä ennen kuin myyjälle on varattu oikeus tutustua virheeseen. Vahingon minimoimiseksi ja lisävahinkojen estämiseksi välttämättömiin toimiin täytyy kuitenkin lisävahinkojen estämiseksi ja vahingon rajoittamiseksi ryhtyä, mutta varsinaisia korjauksia ei saa tehdä varaamatta myyjälle mahdollisuutta tutustua itse virheeseen.

Virheen seuraamuksena tulee kyseeseen virhettä vastaava hinnanalennus, tai jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua. Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti, eli tahallisesti tai huolimattomasti, ostajalla on oikeus saada myös vahingonkorvausta, mikäli vahinkoa on syntynyt. Hinnanalennus ei edellytä myyjän huolimattomuutta tai muuta tuottamusta toisin kuin vahingonkorvaus. Hinnanalennus on määritelty maakaaressa siten, että sovitusta kauppahinnasta vähennetään virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Asuntokauppalaissa hinnanalennus taas on määritelty siten, että se on virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen. Sanamuotojen eroista riippumatta hinnanalennuksen suuruus määritetään asuntojen ja kiinteistöjen kohdalla käytännössä samalla tavalla. Jos virhe on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, otetaan hinnanalennuksen määrän arvioinnissa huomioon kustannusten jyvitykset. Hinnanalennuksen määrässä on oikeuskäytännössä yleisesti hyväksytty korjauskustannuksiin perustuva hinnanalennuksen määrän arviointi. Toisinaan ylimääräinen arvonnousu tai tasonparannus on voitu ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä.

Vahingonkorvaus taas on sellainen, jolla pyritään saattamaan ostaja siihen taloudelliseen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos myyjän suorituksessa ei olisi ollut virhettä. Vahingonkorvauksessa täytyy kuitenkin ottaa huomioon myös yleinen rikastumiskiellon periaate, jonka mukaan ostaja ei kuitenkaan saa vahingonkorvauksella päästä parempaan asemaan kuin ilman virhettä. Niin sanotut väistö- tai sijaisasumiskustannukset ovat tyypillisiä vahingonkorvauksena vaadittavia eriä.

Korkein oikeus ottanut kantaa reklamaation oikea-aikaisuuteen ratkaisussaan KKO 2016:69. Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Voit lukea ratkaisun kokonaisuudessaan täältä:

https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160069

Artikkeli Asuntokaupan reklamaatio julkaistiin ensimmäisen kerran Asianajotoimisto Osmo Mäkinen.

]]> https://osmomakinen.fi/asuntokaupan-reklamaatio/feed/ 0 Myyjän ja ostajan vastuu asuntokaupassa https://osmomakinen.fi/myyjan-vastuu-asuntokaupassa/ Fri, 17 May 2024 02:46:40 +0000 https://osmomakinen.fi/?p=464 Myyntitilanne vaatii huolellisuutta molemmilta kaupan osapuolilta. Tähän artikkeliin on koottu tiiviissä muodossa ostajan ja myyjän velvollisuudet asuntokaupassa. Artikkelin sisältö Myyjän vastuu asuntokaupassa  Myyjän tiedonantovelvollisuus Myyjä vastaa antamistaan tiedoista. Myyjän on annettava ostajalle kaikki järkevän ostopäätöksen kannalta vaikutukselliset tiedot, ja annettujen tietojen tulee olla myös sisällöltään oikeita. Tiedot pitää antaa ennen kauppaa ja sellaisella tavalla, että […]

Artikkeli Myyjän ja ostajan vastuu asuntokaupassa julkaistiin ensimmäisen kerran Asianajotoimisto Osmo Mäkinen.

]]>

Myyntitilanne vaatii huolellisuutta molemmilta kaupan osapuolilta. Tähän artikkeliin on koottu tiiviissä muodossa ostajan ja myyjän velvollisuudet asuntokaupassa.

Artikkelin sisältö

Myyjän vastuu asuntokaupassa 

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjä vastaa antamistaan tiedoista. Myyjän on annettava ostajalle kaikki järkevän ostopäätöksen kannalta vaikutukselliset tiedot, ja annettujen tietojen tulee olla myös sisällöltään oikeita. Tiedot pitää antaa ennen kauppaa ja sellaisella tavalla, että ostaja voi niiden perusteella tehdä järkevän ostopäätöksen. Myyjän tulee oma-aloitteisesti antaa tiedot kiinteistön tai asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavista puutteista. Sillä, missä muodossa tieto annetaan, ei sinänsä ole merkitystä, mutta suositeltavaa on, että annetuista tiedoista jää dokumentti esimerkiksi siten, että merkityksellinen seikka kirjataan kauppakirjaan, jotta myyjä voi myöhemmin osoittaa täyttäneensä tiedonantovelvollisuutensa. 

Omakotitalon kaupassa merkityksellisiä tietoja ovat esimerkiksi seuraavat tiedot:

  • rakennuksen ikä
  • pinta-ala
  • käytetyt materiaalit
  • rakennuksen sen hetkinen kunto
  • tiedossa olevat viat ja puutteet
  • tehdyt remontit
  • muut sellaiset tiedot, joilla voi olla vaikutusta ostajalle

Kun on kyse asunto-osakeyhtiön osakkeista, on annettava tiedot paitsi asunnosta myös tarpeelliset tiedot yhtiöstä. Pääsääntöisesti jos käytetään välittäjää, välittäjä hankkii isännöitsijältä isännöitsijäntodistuksen, PTS-suunnitelman ja muut tärkeät tiedot kauppaa varten hyvän välitystavan mukaisesti.

Tiedonantovelvollisuus ei koske pelkästään rakennusta

Ostajalle tulee kertoa myös esimerkiksi asiat:

  • jos kiinteistölle on säilötty jätteitä, 
  • jos kohteella ei ole rakennuslupaa, 
  • naapuriin taikka lähistölle suunnitteilla olevat rakennushankkeet, jolla voisi olla merkitystä myytävän kohteen käyttöön tai asumismukavuuteen taikka arvoon, kuten esimerkiksi moottoritien rakennushanke ym.

Myyjän selonottovelvollisuus

Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuteen vaikuttaa se, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi yleensä tietää kaupan kohteesta. Jos myyjä ei ole rakentanut myytyä rakennusta, myyjä tulee antaa tieto sellaisista seikoita, joista hänen oletetaan olevan tietoinen asumisensa perusteella. Mikäli myyjä ei ole asunut kohteessa, myyjän tulee ottaa selvää myytävän kohteen ominaisuuksista. Myyjällä on selonottovelvollisuus myöskin silloin, jos myyjä ei ole käyttänyt kohdetta esimerkiksi sen vuoksi, että kohde on ollut vuokrattuna. Jos myyjä ei tosiasiassa tiedä jotakin kaupan kannalta vaikutuksellista asiaa, myyjän on ilmaistava ostajalle epävarmuutensa eikä lähteä arvailemaan tai antamaan tietoja, joiden paikkansapitävyyttä myyjä ei tiedä.

Jos myyjä on itse rakentanut kohteen

Omakotitalon myynti tuo mukanaan lisäävastuuta, jos myyjä on itse rakentanut kohteen tai remontoinut sitä. Tällöin myyjän katsotaan yleensä olevan tietoinen sen rakennusteknisistä ominaisuuksista ja virheistä. Myyjän tulee kertoa ostajalle, jos suunnitelmista tai rakennusmääräyksistä on poikettu. Vaikka rakennustyön tai remontin olisi suorittanutkin maallikko, on ostajalla yleensä oikeus odottaa, että kohde on rakennettu hyvää rakennustapa noudattaen ja määräysten mukaisesti, ellei nimenomaisesti ole muuta kerrottu. Jos rakennustyön tai remontin on suorittanut ammattilainen, on kiinteistön tai asunnon omistajalla yleensä oikeus luottaa siihen, että työ on tehty asianmukaisesti ja ammattimaisesti, ellei muuta ole käynyt ilmi. 

Myyjän vastuu asuntokaupassa
Omakotitalon myynti tuo mukanaan lisäävastuuta, jos myyjä on itse rakentanut kohteen tai remontoinut sitä.

Salainen virhe (piilevä virhe)

Myyjän vastuu ei koske pelkästään tiedonantovirheitä tai puutteellisia tietoja, vaan myyjä voi joutua vastaamaan myös salaisen eli piilevän virheen perusteella. Tällöin kyseeseen voi tulla joko 

  • asuntokaupan purku tai 
  • hinnanalennus

Asunnon ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Samoin kiinteistökaupassa ostajan oikeus purkaa kauppa edellyttää virheen olennaisuutta.

Salaisesta virheestä on kyse silloin, jos kumpikaan kaupan osapuoli ei tiennyt virheestä ennen kauppaa, esimerkiksi rakenteissa piilossa olevat homevauriot ja kosteusvauriot ovat usein salaisia virheitä. Joskus niistä käytetään myös ilmaisua piilevä virhe. Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti, esimerkiksi jättämällä kertomatta kauppaan vaikuttavia tietoja tai antamalla väärää tietoa, voi myyjä joutua suorittamaan ostajalle myös vahingonkorvausta, mutta silloin ei ole kyse salaisesta, eli piilevästä virheestä, vaan tiedonantovirheestä. 

Vastuun kesto

Myyjän vastuu asunto-osakkeiden kaupassa on kaksi vuotta hallinnanluovutuksesta lukien ja kiinteistön kaupassa viisi vuotta hallinnan luovutuksesta lukien. Vastuu voi olla pidempi, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Mikäli myyjänä on elinkeinonharjoittaja, on vastuun enimmäisaika 10 vuotta. 

Ostajan vastuu asuntokaupassa

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajan tulee ennen kauppaa:

  • Tarkastaa kohde huolellisesti
  • Tutustua saamiinsa asiakirjoihin, kuten kaavoitustietoihin ja rasitustodistukseen
  • Tutustua kuntotarkastusraporttiin, jos sellainen on tehty
  • Tutustua isännöitsijäntodistukseen ja muihin taloyhtiötä koskeviin asiakirjoihin

Laki ei suoranaisesti velvoite ostajaa tarkastamaan kohdetta tai teetättämään kuntotarkastusta. Mutta mikäli ostaja ei tutustu huolellisesti kaupan kohteeseen, menettää hän oikeutensa vedota sellaiseen virheeseen, joka olisi ollut huolellisessa ennakkotarkastuksessa havaittavissa. Näin ollen jos ostaja ei tarkasta kohdetta ja tutustu siihen huolellisesti, siitä voi seurata ostajalle oikeudenmenetyksiä.  Vaikka laki ei ilman erityistä syytä velvoita ostajaa käyttämään kohteeseen tutustuttaessa asiantuntijaa, on sellaisen käyttäminen suositeltavaa, jos ostaja ei itse osaa arvioida kohteen kuntoa. Mikäli ostaja ei esimerkiksi ymmärrä, mitä kuntotarkastuksen korjauskehotukset ja lisätutkimussuositukset ja muut huomautukset tarkoittavat, tulee ostajan ottaa siitä selvää, esimerkiksi esittää kuntotarkastajalle kysymyksiä tarvittaessa. 

Jos esimerkiksi kohteen kuntotarkastuksessa havaitaan varoitusmerkkejä vaurioista ja jos kuntotarkastusraportissa annetaan lisätutkimussuosituksia, ostajan tulisi pyrkiä sopimaan myyjän kanssa, että lisätutkimukset teetätetään. Jos ostajalle myöhemmin katsotaan syntyneen velvollisuus normaalia tarkempaan tutkimukseen, eli jos ostajalle katsotaan syntyneen niin sanottu erityinen tarkastusvelvollisuus, ostaja saattaa menettää oikeutensa esittää vaatimuksia myöhemmin kaupanteon jälkeen, jos hän on ostanut kohteen ilman lisätutkimusten teettämistä.

Alla olevasta linkistä pääset lukemaan asianajaja, varatuomari Henna Paukun laatiman vertaisarvioidun asiantuntija-artikkelin ostajan selonottovelvollisuudesta ja kuntotarkastuksen merkityksestä.

Lue tarkemmin ostajan selonottovelvollisuudesta ja kuntotarkastuksen merkityksestä.

Reklamaatio – ostajan tulee toimia ajoissa

Kuitenkin säilyttääkseen oikeutensa vedota virheeseen, tulee ostajan reklamoida myyjää joka tapauksessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsi virheen tai se olisi pitänyt havaita. Kohtuullinen aika on enintään joitain kuukausia, mikä arvioidaan tapauskohtaisesti (esimerkiksi 6 kuukautta on jo varsin pitkä aika, ostajan on suositeltavaa toimia tätä joutuisammin). Reklamaatio onkin syytä tehdä viipymättä ja tarpeen mukaan täydentää reklamaatiota myöhemmin, mutta täydentäminenkin on tehtävä kohtuullisessa ajassa. Reklamaatiossa tulee yksilöidä virheet, joihin ostaja vetoaa, mahdollisimman tarkasti ja ilmoitettava, miten virhe ilmenee. Reklamaatiossa ostajan on ilmoitettava myös, mitä hän vaatii myyjältä virheiden johdosta. Myös vaatimukset on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, myös euromääräisesti edes arvionvaraisesti. Reklamaation laatimisessa suositellaan käytettäväksi asiantuntijan apua, jotta puutteellinen reklamaatio ei aiheuttaisi oikeudenmenetyksiä. Kohtuullisesta reklamaatiosta voidaan poiketa, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Nämä tilanteet ovat kuitenkin harvinaisia, joten reklamaatio kannattaa tehdä aina kohtuullisessa ajassa.

Lisäksi myyjällä on oikeus tutustua reklamoituihin virheisiin. Jos ostaja reklamoi myyjää vasta sen jälkeen, kun vaurioituneet rakenteet on jo purettu, on reklamaatio tehty liian myöhään. Ostajan on suositeltavaa kirjallisesti varata myyjälle mahdollisuus tulla tutustumaan virheisiin, jotta ostaja voi myöhemmin osoittaa varanneensa myyjälle tämän mahdollisuuden. 

Ostajan velvollisuudet ovat mm.:

  • Selvittää virheitä viipymättä
  • Varata myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen
  • Reklamoida kohtuullisessa ajassa
  • Ilmoittaa myös vaatimuksensa kohtuullisella tarkkuudella ja kohtuullisessa ajassa
  • Reklamaatio on syytä tehdä kirjallisesti
  • Reklamaatio on suositeltava antaa tiedoksi todisteellisesti
  • Reklamaatiota voi täydentää ja täsmentää myöhemmin, mutta senkin on tehtävä kohtuullisessa ajassa

Virhetyypit kiinteistökaupassa ja asuntokaupassa

Kiinteistökaupan virheet

  • Laatuvirhe, esimerkiksi kosteusvauriot, homevauriot, virheellinen pinta-ala, laatuvirhe on yleisin virhetyyppi
    • Kohde ei vastaa sovittua, kauppa rasittaa tiedonantovirhe, kohteessa on salainen virhe
  • Vallintavirhe, esimerkiksi virheellinen tai puutteellinen tieto kaavasta tai viranomaispäätöksestä
  • Oikeudellinen virhe esimerkiksi virheellinen tai puutteellinen tieto kohteen omistajasta tai kolmannen oikeudesta kiinteistöön

Kiinteistökaupassa virhetyyppejä ovat laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe. Esimerkiksi erilaiset kosteus- ja mikrobivauriot ja pinta-alavirheet ovat laatuvirheitä. Vallintavirheestä on kyse esimerkiksi silloin, jos myyjä on antanut ostajalle harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, kiinteistön vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä tai esimerkiksi naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä. Oikeudellisesta virheestä on kyse esimerkiksi silloin, kun ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta, tai jos esimerkiksi myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta. Laatuvirheet ovat tavallisimpia virheitä. 

Kiinteistökaupan virheet
Kiinteistökaupassa virhetyyppejä ovat laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe.

Asuntokaupan virheet

  • Yleinen virhesäännös
    • Kohde ei vastaa sovittua, tiedonantovirheet, salainen virhe
  • Taloudellinen virhe
    • Vastikevastuut ovat ennakoitua tai annettuja tietoja suuremmat
    • Salainen taloudellinen virhe, eli kohteessa on piilevä virhe taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa, joiden korjaamisen myötä vastikevastuut ovat suuremmat kuin mitä on ennakoitu
  • Oikeudellinen virhe
    • Esimerkiksi sivullinen omistaa asunnon tai osan siitä, tai sivullisella on pantti- tai muu oikeus asuntoon

Asuntokauppalain mukaan käytetyssä asunnossa on virhe yleisen virhesäännöksen mukaan silloin, jos kohde ei vastaa sovittua, se ei vastaa niitä tietoja, mitä asunnosta on annettu ennen kauppaa ja näillä tiedoilla olisi ollut vaikutusta kaupan ehtoihin, tai myyjä on jättänyt merkityksellistä tietoa antamatta tai jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon mm. asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Esimerkiksi pinta-alavirheet ja laatuvirheet kuuluvat yleisen virhesäännöksen piiriin, ellei kyse ole taloudellisesta virheestä.

Taloudellinen virhe tarkoittaa sitä, että myyjä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta tai jättää antamatta tällainen tiedon. 

Salaisesta taloudellisesta virheestä on kyse silloin, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Tyypillinen salainen taloudellinen virhe on kyseessä esimerkiksi silloin, jos rivitalon alapohja ja sokkeli todetaan kosteusvaurioituneeksi ja taloyhtiö joutuu teetättämään alapohjan ja esimerkiksi valesokkelin korjauksen salaojaremontteineen. Tällöin ostajan vastikevastuut usein kasvavat merkittävästi ja kyseessä saattaa olla taloudellinen virhe, jos remontit ovat olleet objektiivisesti arvioiden odottamattomia. 

Myyjän vastuun rajoittaminen vastuunrajoitusehdolla

Vastuunrajoitusehdon tulee olla:

  • Selkeä
  • Yksilöity
  • Ilmaista, miten vastuuta on rajoitettu verrattuna lakiin
  • Miten vastuunrajoitus on huomioitu kauppahinnassa
  • Suositeltavaa on käyttää asiantuntijaa

Kauppakirjaan on mahdollista ottaa myyjän vastuuta koskeva vastuunrajoitusehto. Jotta ehto olisi pätevä, tulee sen olla tarkasti muotoiltu ja yksilöity. Toisin sanoen vastuunrajoitusehdossa tulee selkeästi ja yksilöidysti kertoa, miten myyjän vastuuta on rajoitettu laissa säädetystä. Sellainen yleisluotoinen ehto, jonka mukaan kohde myydään sellaisena kuin se on tai vaikka pelkkä maininta, ettei ostaja vastaa kohteen vioista tai vaurioista, ei ole pätevä ja riittävä. Vastuunrajoitusehdosta tulisikin ilmetä, mistä vioista ja puutteista myyjä ei vastaa, tai jos vastuuaikaa on rajoitettu, miten sitä tarkalleen ottaen on rajoitettu sekä ehdon vaikutus kauppahintaan. Myös silloin, jos rakennus on purkukuntoinen, tulisi kauppakirjasta ilmetä selkeästi se, että kauppahinta koostuu maapohjan ja liittymien arvosta sekä perustella rakennuksen purkukuntoisuus. Koska vastuunrajoitusehtojen muotoileminen ja haastavaa, kannattaa vastuunrajoitusehdon kirjoittaminen antaa kokeneen asianajajan tehtäväksi. 

Artikkeli Myyjän ja ostajan vastuu asuntokaupassa julkaistiin ensimmäisen kerran Asianajotoimisto Osmo Mäkinen.

]]>