Myyjän ja ostajan vastuu asuntokaupassa
- Kirjoittanut: Asianajaja, varatuomari Henna Paukku
Myyntitilanne vaatii huolellisuutta molemmilta kaupan osapuolilta. Tähän artikkeliin on koottu tiiviissä muodossa ostajan ja myyjän velvollisuudet asuntokaupassa.
Artikkelin sisältö
Myyjän vastuu asuntokaupassa
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Myyjä vastaa antamistaan tiedoista. Myyjän on annettava ostajalle kaikki järkevän ostopäätöksen kannalta vaikutukselliset tiedot, ja annettujen tietojen tulee olla myös sisällöltään oikeita. Tiedot pitää antaa ennen kauppaa ja sellaisella tavalla, että ostaja voi niiden perusteella tehdä järkevän ostopäätöksen. Myyjän tulee oma-aloitteisesti antaa tiedot kiinteistön tai asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavista puutteista. Sillä, missä muodossa tieto annetaan, ei sinänsä ole merkitystä, mutta suositeltavaa on, että annetuista tiedoista jää dokumentti esimerkiksi siten, että merkityksellinen seikka kirjataan kauppakirjaan, jotta myyjä voi myöhemmin osoittaa täyttäneensä tiedonantovelvollisuutensa.
Omakotitalon kaupassa merkityksellisiä tietoja ovat esimerkiksi seuraavat tiedot:
- rakennuksen ikä
- pinta-ala
- käytetyt materiaalit
- rakennuksen sen hetkinen kunto
- tiedossa olevat viat ja puutteet
- tehdyt remontit
- muut sellaiset tiedot, joilla voi olla vaikutusta ostajalle
Kun on kyse asunto-osakeyhtiön osakkeista, on annettava tiedot paitsi asunnosta myös tarpeelliset tiedot yhtiöstä. Pääsääntöisesti jos käytetään välittäjää, välittäjä hankkii isännöitsijältä isännöitsijäntodistuksen, PTS-suunnitelman ja muut tärkeät tiedot kauppaa varten hyvän välitystavan mukaisesti.
Tiedonantovelvollisuus ei koske pelkästään rakennusta
Ostajalle tulee kertoa myös esimerkiksi asiat:
- jos kiinteistölle on säilötty jätteitä,
- jos kohteella ei ole rakennuslupaa,
- naapuriin taikka lähistölle suunnitteilla olevat rakennushankkeet, jolla voisi olla merkitystä myytävän kohteen käyttöön tai asumismukavuuteen taikka arvoon, kuten esimerkiksi moottoritien rakennushanke ym.
Myyjän selonottovelvollisuus
Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuteen vaikuttaa se, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi yleensä tietää kaupan kohteesta. Jos myyjä ei ole rakentanut myytyä rakennusta, myyjä tulee antaa tieto sellaisista seikoita, joista hänen oletetaan olevan tietoinen asumisensa perusteella. Mikäli myyjä ei ole asunut kohteessa, myyjän tulee ottaa selvää myytävän kohteen ominaisuuksista. Myyjällä on selonottovelvollisuus myöskin silloin, jos myyjä ei ole käyttänyt kohdetta esimerkiksi sen vuoksi, että kohde on ollut vuokrattuna. Jos myyjä ei tosiasiassa tiedä jotakin kaupan kannalta vaikutuksellista asiaa, myyjän on ilmaistava ostajalle epävarmuutensa eikä lähteä arvailemaan tai antamaan tietoja, joiden paikkansapitävyyttä myyjä ei tiedä.
Jos myyjä on itse rakentanut kohteen
Omakotitalon myynti tuo mukanaan lisäävastuuta, jos myyjä on itse rakentanut kohteen tai remontoinut sitä. Tällöin myyjän katsotaan yleensä olevan tietoinen sen rakennusteknisistä ominaisuuksista ja virheistä. Myyjän tulee kertoa ostajalle, jos suunnitelmista tai rakennusmääräyksistä on poikettu. Vaikka rakennustyön tai remontin olisi suorittanutkin maallikko, on ostajalla yleensä oikeus odottaa, että kohde on rakennettu hyvää rakennustapa noudattaen ja määräysten mukaisesti, ellei nimenomaisesti ole muuta kerrottu. Jos rakennustyön tai remontin on suorittanut ammattilainen, on kiinteistön tai asunnon omistajalla yleensä oikeus luottaa siihen, että työ on tehty asianmukaisesti ja ammattimaisesti, ellei muuta ole käynyt ilmi.
Salainen virhe (piilevä virhe)
Myyjän vastuu ei koske pelkästään tiedonantovirheitä tai puutteellisia tietoja, vaan myyjä voi joutua vastaamaan myös salaisen eli piilevän virheen perusteella. Tällöin kyseeseen voi tulla joko
- asuntokaupan purku tai
- hinnanalennus
Asunnon ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Samoin kiinteistökaupassa ostajan oikeus purkaa kauppa edellyttää virheen olennaisuutta.
Salaisesta virheestä on kyse silloin, jos kumpikaan kaupan osapuoli ei tiennyt virheestä ennen kauppaa, esimerkiksi rakenteissa piilossa olevat homevauriot ja kosteusvauriot ovat usein salaisia virheitä. Joskus niistä käytetään myös ilmaisua piilevä virhe. Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti, esimerkiksi jättämällä kertomatta kauppaan vaikuttavia tietoja tai antamalla väärää tietoa, voi myyjä joutua suorittamaan ostajalle myös vahingonkorvausta, mutta silloin ei ole kyse salaisesta, eli piilevästä virheestä, vaan tiedonantovirheestä.
Vastuun kesto
Myyjän vastuu asunto-osakkeiden kaupassa on kaksi vuotta hallinnanluovutuksesta lukien ja kiinteistön kaupassa viisi vuotta hallinnan luovutuksesta lukien. Vastuu voi olla pidempi, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Mikäli myyjänä on elinkeinonharjoittaja, on vastuun enimmäisaika 10 vuotta.
Ostajan vastuu asuntokaupassa
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
Ostajan tulee ennen kauppaa:
- Tarkastaa kohde huolellisesti
- Tutustua saamiinsa asiakirjoihin, kuten kaavoitustietoihin ja rasitustodistukseen
- Tutustua kuntotarkastusraporttiin, jos sellainen on tehty
- Tutustua isännöitsijäntodistukseen ja muihin taloyhtiötä koskeviin asiakirjoihin
Laki ei suoranaisesti velvoite ostajaa tarkastamaan kohdetta tai teetättämään kuntotarkastusta. Mutta mikäli ostaja ei tutustu huolellisesti kaupan kohteeseen, menettää hän oikeutensa vedota sellaiseen virheeseen, joka olisi ollut huolellisessa ennakkotarkastuksessa havaittavissa. Näin ollen jos ostaja ei tarkasta kohdetta ja tutustu siihen huolellisesti, siitä voi seurata ostajalle oikeudenmenetyksiä. Vaikka laki ei ilman erityistä syytä velvoita ostajaa käyttämään kohteeseen tutustuttaessa asiantuntijaa, on sellaisen käyttäminen suositeltavaa, jos ostaja ei itse osaa arvioida kohteen kuntoa. Mikäli ostaja ei esimerkiksi ymmärrä, mitä kuntotarkastuksen korjauskehotukset ja lisätutkimussuositukset ja muut huomautukset tarkoittavat, tulee ostajan ottaa siitä selvää, esimerkiksi esittää kuntotarkastajalle kysymyksiä tarvittaessa.
Jos esimerkiksi kohteen kuntotarkastuksessa havaitaan varoitusmerkkejä vaurioista ja jos kuntotarkastusraportissa annetaan lisätutkimussuosituksia, ostajan tulisi pyrkiä sopimaan myyjän kanssa, että lisätutkimukset teetätetään. Jos ostajalle myöhemmin katsotaan syntyneen velvollisuus normaalia tarkempaan tutkimukseen, eli jos ostajalle katsotaan syntyneen niin sanottu erityinen tarkastusvelvollisuus, ostaja saattaa menettää oikeutensa esittää vaatimuksia myöhemmin kaupanteon jälkeen, jos hän on ostanut kohteen ilman lisätutkimusten teettämistä.
Alla olevasta linkistä pääset lukemaan asianajaja, varatuomari Henna Paukun laatiman vertaisarvioidun asiantuntija-artikkelin ostajan selonottovelvollisuudesta ja kuntotarkastuksen merkityksestä.
Lue tarkemmin ostajan selonottovelvollisuudesta ja kuntotarkastuksen merkityksestä.
Reklamaatio – ostajan tulee toimia ajoissa
Kuitenkin säilyttääkseen oikeutensa vedota virheeseen, tulee ostajan reklamoida myyjää joka tapauksessa kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsi virheen tai se olisi pitänyt havaita. Kohtuullinen aika on enintään joitain kuukausia, mikä arvioidaan tapauskohtaisesti (esimerkiksi 6 kuukautta on jo varsin pitkä aika, ostajan on suositeltavaa toimia tätä joutuisammin). Reklamaatio onkin syytä tehdä viipymättä ja tarpeen mukaan täydentää reklamaatiota myöhemmin, mutta täydentäminenkin on tehtävä kohtuullisessa ajassa. Reklamaatiossa tulee yksilöidä virheet, joihin ostaja vetoaa, mahdollisimman tarkasti ja ilmoitettava, miten virhe ilmenee. Reklamaatiossa ostajan on ilmoitettava myös, mitä hän vaatii myyjältä virheiden johdosta. Myös vaatimukset on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa, myös euromääräisesti edes arvionvaraisesti. Reklamaation laatimisessa suositellaan käytettäväksi asiantuntijan apua, jotta puutteellinen reklamaatio ei aiheuttaisi oikeudenmenetyksiä. Kohtuullisesta reklamaatiosta voidaan poiketa, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Nämä tilanteet ovat kuitenkin harvinaisia, joten reklamaatio kannattaa tehdä aina kohtuullisessa ajassa.
Lisäksi myyjällä on oikeus tutustua reklamoituihin virheisiin. Jos ostaja reklamoi myyjää vasta sen jälkeen, kun vaurioituneet rakenteet on jo purettu, on reklamaatio tehty liian myöhään. Ostajan on suositeltavaa kirjallisesti varata myyjälle mahdollisuus tulla tutustumaan virheisiin, jotta ostaja voi myöhemmin osoittaa varanneensa myyjälle tämän mahdollisuuden.
Ostajan velvollisuudet ovat mm.:
- Selvittää virheitä viipymättä
- Varata myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen
- Reklamoida kohtuullisessa ajassa
- Ilmoittaa myös vaatimuksensa kohtuullisella tarkkuudella ja kohtuullisessa ajassa
- Reklamaatio on syytä tehdä kirjallisesti
- Reklamaatio on suositeltava antaa tiedoksi todisteellisesti
- Reklamaatiota voi täydentää ja täsmentää myöhemmin, mutta senkin on tehtävä kohtuullisessa ajassa
Virhetyypit kiinteistökaupassa ja asuntokaupassa
Kiinteistökaupan virheet
- Laatuvirhe, esimerkiksi kosteusvauriot, homevauriot, virheellinen pinta-ala, laatuvirhe on yleisin virhetyyppi
- Kohde ei vastaa sovittua, kauppa rasittaa tiedonantovirhe, kohteessa on salainen virhe
- Vallintavirhe, esimerkiksi virheellinen tai puutteellinen tieto kaavasta tai viranomaispäätöksestä
- Oikeudellinen virhe esimerkiksi virheellinen tai puutteellinen tieto kohteen omistajasta tai kolmannen oikeudesta kiinteistöön
Kiinteistökaupassa virhetyyppejä ovat laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe. Esimerkiksi erilaiset kosteus- ja mikrobivauriot ja pinta-alavirheet ovat laatuvirheitä. Vallintavirheestä on kyse esimerkiksi silloin, jos myyjä on antanut ostajalle harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, kiinteistön vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä tai esimerkiksi naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä. Oikeudellisesta virheestä on kyse esimerkiksi silloin, kun ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta, tai jos esimerkiksi myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta. Laatuvirheet ovat tavallisimpia virheitä.
Asuntokaupan virheet
- Yleinen virhesäännös
- Kohde ei vastaa sovittua, tiedonantovirheet, salainen virhe
- Taloudellinen virhe
- Vastikevastuut ovat ennakoitua tai annettuja tietoja suuremmat
- Salainen taloudellinen virhe, eli kohteessa on piilevä virhe taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa, joiden korjaamisen myötä vastikevastuut ovat suuremmat kuin mitä on ennakoitu
- Oikeudellinen virhe
- Esimerkiksi sivullinen omistaa asunnon tai osan siitä, tai sivullisella on pantti- tai muu oikeus asuntoon
Asuntokauppalain mukaan käytetyssä asunnossa on virhe yleisen virhesäännöksen mukaan silloin, jos kohde ei vastaa sovittua, se ei vastaa niitä tietoja, mitä asunnosta on annettu ennen kauppaa ja näillä tiedoilla olisi ollut vaikutusta kaupan ehtoihin, tai myyjä on jättänyt merkityksellistä tietoa antamatta tai jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon mm. asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Esimerkiksi pinta-alavirheet ja laatuvirheet kuuluvat yleisen virhesäännöksen piiriin, ellei kyse ole taloudellisesta virheestä.
Taloudellinen virhe tarkoittaa sitä, että myyjä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta tai jättää antamatta tällainen tiedon.
Salaisesta taloudellisesta virheestä on kyse silloin, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Tyypillinen salainen taloudellinen virhe on kyseessä esimerkiksi silloin, jos rivitalon alapohja ja sokkeli todetaan kosteusvaurioituneeksi ja taloyhtiö joutuu teetättämään alapohjan ja esimerkiksi valesokkelin korjauksen salaojaremontteineen. Tällöin ostajan vastikevastuut usein kasvavat merkittävästi ja kyseessä saattaa olla taloudellinen virhe, jos remontit ovat olleet objektiivisesti arvioiden odottamattomia.
Myyjän vastuun rajoittaminen vastuunrajoitusehdolla
Vastuunrajoitusehdon tulee olla:
- Selkeä
- Yksilöity
- Ilmaista, miten vastuuta on rajoitettu verrattuna lakiin
- Miten vastuunrajoitus on huomioitu kauppahinnassa
- Suositeltavaa on käyttää asiantuntijaa
Kauppakirjaan on mahdollista ottaa myyjän vastuuta koskeva vastuunrajoitusehto. Jotta ehto olisi pätevä, tulee sen olla tarkasti muotoiltu ja yksilöity. Toisin sanoen vastuunrajoitusehdossa tulee selkeästi ja yksilöidysti kertoa, miten myyjän vastuuta on rajoitettu laissa säädetystä. Sellainen yleisluotoinen ehto, jonka mukaan kohde myydään sellaisena kuin se on tai vaikka pelkkä maininta, ettei ostaja vastaa kohteen vioista tai vaurioista, ei ole pätevä ja riittävä. Vastuunrajoitusehdosta tulisikin ilmetä, mistä vioista ja puutteista myyjä ei vastaa, tai jos vastuuaikaa on rajoitettu, miten sitä tarkalleen ottaen on rajoitettu sekä ehdon vaikutus kauppahintaan. Myös silloin, jos rakennus on purkukuntoinen, tulisi kauppakirjasta ilmetä selkeästi se, että kauppahinta koostuu maapohjan ja liittymien arvosta sekä perustella rakennuksen purkukuntoisuus. Koska vastuunrajoitusehtojen muotoileminen ja haastavaa, kannattaa vastuunrajoitusehdon kirjoittaminen antaa kokeneen asianajajan tehtäväksi.
